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La ley de urbanismo en España
Construcciones ilegales, licencias y AFO
ALTEALEX — Experiencia local en terrenos, licencias y promoción inmobiliaria en Altea
¿Pueden derribar mi vivienda en España? Explicación sobre urbanismo
El derecho urbanístico es una especialidad jurídica que se ocupa de la ordenación y el uso del suelo, y que establece los derechos y obligaciones de los propietarios de los terrenos.
Para construir una vivienda unifamiliar o realizar obras de ampliación o reforma, es necesario obtener una licencia de obras y, en ocasiones, es necesario contar con la ayuda de un abogado especializado en urbanismo. La obtención de la licencia de obras es solo uno de los servicios que puede prestar un abogado especializado en urbanismo.
ALTEALEX cuenta con un equipo de abogados colaboradores especializados en derecho urbanístico que prestan servicios de asesoramiento urbanístico en materia de planificación, gestión y disciplina, así como de licencias.
Urbanismo y clasificación del suelo
La normativa urbanística establece qué terrenos son urbanos, cuáles no están destinados a la urbanización (rurales) y cuáles sí pueden estarlo; cuáles deben protegerse debido a sus circunstancias especiales; cuáles pueden destinarse a uso residencial, comercial, industrial, terciario o de servicios, etc.; y dicha normativa establece cómo y dónde se puede construir en esos terrenos, las dimensiones de los edificios, su altura o su distancia respecto a las calles o a otros edificios.
La competencia en materia de urbanismo es discrecional, pero la Administración Pública no tiene total libertad para tomar decisiones, sino que debe cumplir con la normativa urbanística.
A veces, los propietarios no están de acuerdo con las decisiones tomadas por la Administración Pública: los abogados de ALTEALEX pueden ayudarles a hacer oír su voz.
Gestión y ejecución de la planificación urbanística
La gestión urbana consiste en la ejecución de la planificación urbana y se lleva a cabo mediante instrumentos técnicos y jurídicos («proyectos de reparcelación») que permiten a los propietarios construir en sus terrenos, tras la cesión de una parte de los mismos para las vías e infraestructuras previstas en la planificación, el alumbrado público, el suministro de agua potable, el alcantarillado, etc.
Normativa urbanística y sanciones
Cuando el terreno ya está planificado y ejecutado o urbanizado, los propietarios pueden ejercer su derecho a construir, pero para ello deben obtener primero una licencia de obras municipal.
El Ayuntamiento comprobará si el uso previsto del edificio, su volumen, altura, etc., es correcto y, en caso afirmativo, concederá la licencia de obras. Lo mismo se aplica si se trata de demoler, ampliar o reformar un edificio ya existente. A veces, en el caso de obras menores, basta con presentar una declaración en el Ayuntamiento en la que se indique que se han cumplido todos los requisitos.
Sin embargo, si realizamos obras sin licencia o sin cumplir los requisitos de la licencia concedida, estaríamos cometiendo una infracción urbanística y podríamos enfrentarnos a un procedimiento sancionador, a una multa o sanción económica y al derribo de lo que se haya construido indebidamente.
Las comprobaciones urbanísticas forman parte de todas las compraventas que gestionamos conforme a la legislación inmobiliaria española, y cuando un caso llega a los tribunales, se hace cargo de él nuestro equipo de litigios. Consulte también nuestros artículos sobre las viviendas fuera de normativa y si pueden venderse, así como sobre cuestiones urbanísticas en la Costa Blanca.
Construcciones ilegales y no ajustadas a la normativa urbanística (Certificado AFO)
Es bastante habitual que una vivienda se encuentre en una situación irregular o fuera de norma, pero, afortunadamente, en algunos casos el Ayuntamiento no podrá imponer sanciones ni demoler lo construido, y también será posible obtener el certificado de habitabilidad, inscribir estas construcciones en el Registro de la Propiedad y venderlas o transmitirlas sin ningún problema. En ALTEALEX podemos asesorarte y encargarnos de todos los trámites necesarios para ello.
Normativa de ordenación del territorio a nivel regional y local en España
En España, no solo hay que tener en cuenta la legislación nacional, que se aplica en todo el territorio español, sino también las normativas de cada una de las 17 comunidades autónomas y las normativas locales de cada ayuntamiento. Por este motivo, es importante contar con la ayuda de abogados especializados en urbanismo que conozcan a fondo las normativas regionales y locales y tengan experiencia en la aplicación de dichas normativas.
En ALTEALEX conocemos a la perfección la normativa urbanística aplicable en Altea y en otros municipios de la Costa Blanca, por lo que podemos asesorar y gestionar los trámites con mucha mayor rapidez y eficacia que otros bufetes de abogados que carecen de este conocimiento y experiencia locales.
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Por norma general, ofrecemos una primera entrevista gratuita para analizar su caso concreto y sus necesidades.
Si desea obtener más información sobre nuestros honorarios, no dude en ponerse en contacto con nosotros sin compromiso alguno. Estaremos encantados de analizar su caso concreto y ofrecerle, de forma gratuita, un presupuesto de los honorarios y gastos legales.
Nuestros servicios jurídicos en materia de urbanismo
Entre otros servicios relacionados con el urbanismo, ALTEALEX ofrece los siguientes:
- Elaboración de dictámenes jurídicos e informes relacionados con la ordenación urbanística.
- Asesoramiento en materia de planificación urbana en colaboración con otros expertos del sector, como arquitectos o ingenieros.
- Asesoramiento urbanístico para la ampliación de viviendas unifamiliares, locales comerciales u otros tipos de construcciones.
- Asesoramiento sobre litigios relacionados con problemas de límites territoriales.
- Negociación de contratos adaptados a cada proyecto.
- Resolución de conflictos derivados de instalaciones o construcciones ilegales.
- Procedimientos judiciales y recursos en todo tipo de procedimientos sancionadores en materia de urbanismo.
- Participación en los procesos de recalificación de terrenos.
- Gestión de proyectos de urbanismo.
- Prestación de servicios jurídicos a agentes de desarrollo urbano, comisiones de indemnización o entidades que colaboran con la administración.
- Asesoramiento en materia de planificación y ejecución urbanísticas.
- Obtención de licencias, autorizaciones y concesiones.
- Redacción de convenios de desarrollo urbano.
- Elaboración de informes jurídicos, urbanísticos y de auditoría medioambiental.
- Asesoramiento sobre la construcción de locales comerciales
- Expropiación de terrenos, edificios o instalaciones industriales.
Preguntas frecuentes sobre la ordenación urbanística en España
¿Pueden derribar mi vivienda en España?
La demolición es poco habitual y siempre constituye una medida de último recurso, pero no es imposible en el caso de inmuebles construidos sin licencia o en terrenos protegidos. La mayoría de los casos se resuelven mediante multas y la regularización, en lugar de la demolición, y cuanto antes se evalúe la situación, más opciones quedarán disponibles.
¿Qué es una propiedad fuera de la planificación urbanística?
Una vivienda clasificada como «fuera de ordenación» era legal en el momento de su construcción, pero ya no cumple con la normativa urbanística vigente. Por lo general, se puede conservar, vender y mantener, pero las obras destinadas a ampliarla o mejorarla sustancialmente están restringidas.
¿Qué es un certificado AFO y cómo puedo obtenerlo?
Un certificado de AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) regulariza una construcción cuya infracción urbanística es demasiado antigua para ser sancionada. Permite inscribir la propiedad en el registro y conectarla a los servicios, aunque no hace que la construcción sea totalmente legal. El trámite se realiza a través del ayuntamiento.
¿Cómo puedo saber si mi inmueble tiene algún problema urbanístico?
Comprobamos los datos de la propiedad en el Registro de la Propiedad, el Catastro y los registros urbanísticos del ayuntamiento. Las discrepancias en la superficie construida, la falta de licencias o las ampliaciones que nunca se han declarado son los problemas más habituales que encontramos.