Impuesto sobre las plusvalías para no residentes al vender una vivienda en España

This post is also available in:

Vender una propiedad en España, sobre todo en zonas muy cotizadas como Altea y la Costa Blanca, puede ser una operación muy rentable. Sin embargo, en el caso de los propietarios no residentes, hay un aspecto clave que debe tenerse muy en cuenta desde el principio: el impuesto sobre las ganancias patrimoniales.

Comprender cómo funciona el impuesto sobre las ganancias patrimoniales para los no residentes en España es fundamental, no solo para cumplir con las obligaciones legales, sino también para evitar errores costosos o responsabilidades inesperadas.

En ALTEALEX ABOGADOS-LAWYERS, combinamos nuestra experiencia en el sector inmobiliario con un profundo conocimiento jurídico y fiscal para garantizar que cada operación se gestione con precisión, seguridad y pleno cumplimiento de la normativa.

Veamos los aspectos básicos del impuesto sobre las ganancias patrimoniales aplicable a los no residentes que vendan una propiedad en España, incluyendo los métodos de cálculo, los tipos impositivos y los requisitos de declaración.

El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se aplica a los beneficios obtenidos por la venta de activos en España. En el caso de los no residentes, esto afecta principalmente a la venta de viviendas, aunque también puede aplicarse a otras categorías de activos, entre las que se incluyen:

· Otros tipos de inmuebles, como locales comerciales, parcelas y terrenos rústicos.

· Instrumentos financieros, como acciones y bonos.

· Criptomonedas como Bitcoin y Ethereum.

· Objetos de colección, como obras de arte, antigüedades u otros bienes de valor.

Los no residentes deben cumplir con la normativa fiscal española declarando correctamente las operaciones sujetas a impuestos y garantizando la declaración precisa de las ganancias y las deducciones admisibles.

Este impuesto se rige por la legislación fiscal española y se aplica independientemente del país de residencia del vendedor.

Para determinar la plusvalía sujeta a impuestos es necesario calcular con precisión el beneficio neto obtenido por la venta del inmueble. La diferencia entre el precio de compra y el de venta, ajustada en función de determinados costes y gastos, determinará la plusvalía sujeta a impuestos.

El cálculo del impuesto sobre las ganancias patrimoniales para los no residentes en España suele incluir:

1. Valor de adquisición

Esto incluye el precio que figura en la escritura, más los gastos relacionados con la compra, tales como:

• Honorarios notariales
• Cuotas de inscripción
• Honorarios de los abogados
• Impuestos pagados en el momento de la adquisición: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, IVA o Impuesto sobre sucesiones y donaciones, si la adquisición se realizó a título gratuito.
• Determinadas obras de mejora

2. Valor de transferencia

Se trata del precio real obtenido por la venta del inmueble, una vez deducidos determinados gastos relacionados con la transacción, como las comisiones de los agentes inmobiliarios, los honorarios de los abogados o el impuesto municipal de «plusvalía».

3. Ganancia sujeta a impuestos

La diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transferencia

A la hora de calcular la plusvalía sujeta a impuestos, se pueden deducir determinados gastos, siempre que estén debidamente documentados con facturas, justificantes de pago y permisos legales, cuando sea necesario.

Entre ellas se incluyen las mejoras en la vivienda que aumentan su valor o su habitabilidad, tales como:

– Construcción de una piscina, un garaje o una pista de tenis

– Ampliación de la superficie construida, previa obtención de la correspondiente licencia de obras

– Instalación de paneles solares

– Renovación completa de una vivienda en mal estado.

Si el inmueble se ha alquilado, la amortización aplicada en las declaraciones de impuestos sobre el alquiler reduce el valor de adquisición a efectos del cálculo de las plusvalías. Esto aumenta la ganancia imponible, en lugar de reducirla.

Los no residentes que vendan una propiedad en España están sujetos a un tipo impositivo fijo del 19 % sobre el beneficio neto si son ciudadanos de la UE o del EEE, o a un tipo fijo del 24 % si no son ciudadanos de la UE ni del EEE.

¡ATENCIÓN! Estos tipos se aplican únicamente a la plusvalía, independientemente de su importe, y no al precio total de venta.

Un ejemplo rápido: precio de venta de 500 000 € – precio de compra de 300 000 € = 200 000 € de plusvalía. Un tipo impositivo fijo del 19 % supondría un impuesto sobre las plusvalías de 38 000 €.

La condición de residente es fundamental: si vives en España más de 183 días al año, se te considera residente y estás sujeto a tipos impositivos progresivos.

En las compraventas a personas no residentes, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta y a abonarlo directamente a la Agencia Tributaria española en concepto de anticipo del impuesto sobre las ganancias patrimoniales que debe pagar el vendedor. Por lo tanto, el vendedor recibe el 97 % del precio de venta acordado.

Si el importe final del impuesto a pagar es inferior al 3 % retenido, el vendedor podrá solicitar una devolución.

Si el importe del impuesto a pagar es superior, el vendedor deberá abonar la diferencia al presentar su declaración.

Cuando el vendedor de un inmueble en España es un no residente, la persona que adquiere el inmueble, sea residente o no, está obligada a retener y abonar al Tesoro Público español el 3 % del precio de venta. Esta retención constituye un pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias patrimoniales que debe abonar el vendedor. Por lo tanto, el vendedor recibe el 97 % del precio de venta acordado.

Si el importe final del impuesto a pagar es inferior al 3 % retenido, el vendedor podrá solicitar una devolución. Si el importe del impuesto a pagar es superior, el vendedor deberá abonar la diferencia al presentar su declaración.

El comprador abonará la retención mediante el formulario 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión, y entregará al vendedor no residente una copia del formulario 211, para que este último pueda deducir la retención del importe del impuesto resultante de la declaración de las plusvalías.

Documentación necesaria: Escritura de compraventa, factura de compra, facturas de los gastos deducibles, justificantes de las reformas y pruebas de los pagos.

Declaración: Los vendedores deben declarar el precio de venta, deducir los gastos admisibles y presentar la documentación justificativa. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a sanciones, multas o intereses de demora.

La respuesta es sí. Pero solo los no residentes pueden beneficiarse de una exención del impuesto sobre las ganancias patrimoniales siempre que residan legalmente en un país de la UE o en cualquier otro país del Espacio Económico Europeo con el que exista un intercambio efectivo de información fiscal, como Islandia, Noruega y Liechtenstein. Si se cumple esa condición, también pueden beneficiarse de las diversas exenciones de las que disfrutan los residentes en España.

En España, se concede una importante ventaja fiscal a las personas físicas cuando venden su vivienda habitual. Concretamente, en estos casos no se aplica el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, siempre que el dinero obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda designada como vivienda habitual. No obstante, deben cumplirse determinados criterios en ambas viviendas para evitar la obligación de pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales habitual.

En el caso de los contribuyentes que residan en otro Estado miembro de la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con el que exista un intercambio efectivo de información fiscal, como Islandia, Noruega y Liechtenstein, las plusvalías obtenidas por la enajenación de lo que era su residencia habitual en España pueden quedar exentas de tributación, siempre que el importe total obtenido de la enajenación se reinvierta en la adquisición de una nueva residencia habitual.

Una característica destacable de la exención por vivienda habitual es que la vivienda recién adquirida no tiene por qué estar situada en España; para poder acogerse a ella, puede estar ubicada en cualquier país de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE).

La nueva vivienda debe adquirirse en un plazo de dos años (antes o después de la venta).

La exención se aplica a la totalidad de la plusvalía si se reinvierte el importe íntegro. Cuando el importe reinvertido sea inferior al importe total recibido en la transmisión, solo se excluirá de la tributación la parte proporcional de la plusvalía obtenida que corresponda al importe reinvertido.

No obstante lo anterior, se aplicará la obligación de retener el impuesto por parte del comprador del inmueble (mediante el formulario 211), así como la obligación de presentar la declaración (formulario 210).

La Agencia Tributaria española aplica normas de cumplimiento muy estrictas. Las presentaciones fuera de plazo, las declaraciones inexactas o la falta de documentación pueden dar lugar a:

– Sanciones económicas

– Intereses sobre los importes pendientes de pago

– Auditorías o investigaciones adicionales

Por lo tanto, es fundamental presentar la documentación de forma puntual, precisa y bien documentada para evitar complicaciones.

Ahora ya conoces las reglas. No obstante, es posible que te siga resultando difícil resolver el rompecabezas.

Existen varias normas y exenciones en relación con los impuestos que debes pagar en España como no residente, y conocerlas todas puede resultar casi imposible. Nuestros abogados internos están especializados en fiscalidad de no residentes y te ayudarán a analizar tu situación, resolverán todas tus dudas y se encargarán de gestionar todos tus impuestos para que pagues solo lo que te corresponde.

Esta información fiscal se ofrece a título informativo y no debe considerarse 100 % correcta en todos los casos. Aunque ALTEALEX se esfuerza por garantizar que la información sea precisa en la fecha de publicación, algunos contenidos pueden sufrir cambios con el tiempo, por lo que, para obtener un asesoramiento fiscal preciso sobre tu situación particular, debes recurrir siempre a un profesional. ¡Ponte en contacto con nosotros!