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Impuestos de la vivienda en España:
Lo que pagan los propietarios extranjeros y cuándo
Cinco momentos en los que un propietario paga impuestos
Ser propietario de una vivienda en España implica impuestos en cinco momentos distintos: cuando compra, cada año que la posee, cuando la alquila, cuando la vende y cuando se hereda. Algunos los paga todo propietario. Otros dependen de una pregunta que no tiene nada que ver con su pasaporte ni con su permiso de residencia: si es usted residente fiscal en España.
Esta página los reúne todos y enlaza a la guía detallada de cada uno. Los tipos impositivos los fijan en parte el Estado y en parte cada comunidad autónoma, y cambian. Las cifras siguientes corresponden a la Comunitat Valenciana, donde se encuentra Altea, y son orientativas; confirmamos la situación exacta de su vivienda.
Primera pregunta: ¿es usted residente fiscal en España?
La residencia fiscal es un concepto puramente tributario. Es usted residente fiscal en España si pasa más de 183 días en el país en un año natural, o si su principal centro de actividades o de intereses económicos está aquí. También se presume si su cónyuge e hijos menores residen en España.
Los residentes pagan el impuesto sobre la renta (IRPF) por su renta mundial. Los no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) solo por las rentas obtenidas en España, incluida la renta que la ley española atribuye a un inmueble por el mero hecho de tenerlo. Los convenios para evitar la doble imposición deciden después dónde tributa finalmente cada tipo de renta.
Cuando compra
Vivienda de segunda mano
impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), a un tipo general del 10 % del precio en la Comunitat Valenciana.
Obra nueva comprada a un promotor
IVA del 10 %, más actos jurídicos documentados (AJD) del 1,5 %.
Los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y abogado se suman aparte. En conjunto, un comprador debería presupuestar aproximadamente entre un 10 % y un 14 % sobre el precio. Lo desglosamos en nuestra guía sobre los gastos de comprar una vivienda en España.
Cada año que la posee
- El IBI, el impuesto local sobre bienes inmuebles, lo paga todo propietario y se calcula sobre el valor catastral del inmueble.
- La tasa municipal de recogida de basuras.
- El Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que se presenta en el Modelo 210, aunque la vivienda nunca se alquile. España grava una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según el municipio, al 19 % para los residentes de la UE y del EEE y al 24 % para todos los demás, incluidos el Reino Unido y Estados Unidos. Debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente.
- Los residentes no pagan un impuesto aparte por su vivienda habitual, pero una segunda vivienda genera la misma renta imputada, que se incluye en su declaración anual de la renta.
El Modelo 210 anual es la obligación que más pasan por alto los propietarios extranjeros. Suele aflorar años después, cuando se vende la vivienda y el abogado del comprador pide la prueba de que se ha presentado.
Si la alquila
Los ingresos por alquiler tributan en España tanto si el inquilino es español como extranjero y dondequiera que se pague la renta. Los no residentes los declaran en el Modelo 210, trimestralmente. Los residentes de la UE y del EEE pueden deducir los gastos relacionados, como el IBI, los gastos de comunidad, las reparaciones, el seguro y la amortización; los demás tributan por los ingresos brutos.
Los alquileres turísticos en la Comunitat Valenciana también deben inscribirse en el organismo autonómico de turismo antes de anunciarse.
Cuando vende
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno, que paga el vendedor. Puede calcularse por dos métodos, aplicándose el más bajo, y no se debe si no ha habido una ganancia real.
Impuesto sobre la ganancia patrimonial
Para los residentes, la ganancia tributa en su declaración de la renta en la base del ahorro, del 19 % al 28 %. Para los no residentes, tributa al 19 % y se declara en el Modelo 210.
La retención del 3 %
Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. Si es más de lo que realmente se debe, la diferencia se reclama.
Los residentes que reinvierten lo obtenido en una nueva vivienda habitual, y los residentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, pueden estar exentos. Explicamos ambos casos en nuestros artículos sobre la ganancia patrimonial de los vendedores no residentes y de los propietarios extranjeros residentes.
Cuando se hereda
El Impuesto sobre Sucesiones español lo paga cada heredero, no la herencia, y depende de la comunidad autónoma, del valor heredado y del parentesco con el fallecido. La Comunitat Valenciana ofrece importantes bonificaciones a los familiares cercanos, y los herederos no residentes tienen derecho a las mismas reducciones autonómicas que los residentes. El impuesto debe liquidarse en los seis meses siguientes al fallecimiento. Nuestra guía sobre el Impuesto sobre Sucesiones español lo trata en detalle.
El impuesto sobre el patrimonio y el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas
El impuesto sobre el patrimonio grava el patrimonio neto a 31 de diciembre. Los residentes tributan por todo su patrimonio mundial; los no residentes solo por los bienes situados en España, que normalmente es la vivienda.
- La reducción general exenta es de 700.000 € por persona, y los residentes pueden eximir su vivienda habitual hasta 300.000 €.
- La Comunitat Valenciana aplica su propia reducción, actualmente de 1.000.000 €, y los no residentes pueden aplicar las normas de la comunidad donde se encuentre la mayor parte de sus bienes en España.
- Además, el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas se aplica al patrimonio neto superior a 3.000.000 €, deduciendo de él el impuesto sobre el patrimonio autonómico ya pagado.
En la práctica, la mayoría de los propietarios de una sola vivienda en la Costa Blanca no pagarán el impuesto sobre el patrimonio. Quienes tienen varias propiedades, o una villa de alto valor, deberían revisar su situación cada año, porque el inmueble se valora a efectos de este impuesto por el mayor de varios valores, no por lo que pagaron.
Tener la vivienda a través de una sociedad
Comprar a través de una sociedad cambia por completo el panorama fiscal: tributa la sociedad y no la persona, y los inmuebles en poder de entidades radicadas en jurisdicciones no cooperantes pagan un gravamen especial anual del 3 % de su valor catastral. Para una vivienda de uso particular, una sociedad rara vez ahorra impuestos. Explicamos las opciones en nuestro artículo sobre comprar una vivienda en España a través de una empresa extranjera.
Calendario fiscal de un propietario no residente
| Cuándo | Qué | Quién presenta |
|---|---|---|
| En el plazo de un mes desde la compra | Impuesto de transmisiones patrimoniales, o IVA y actos jurídicos documentados | Comprador |
| Cada año, normalmente en otoño | IBI y tasa de basuras | Propietario |
| Cada trimestre, si se alquila | Modelo 210 sobre los ingresos por alquiler | Propietario |
| Antes del 31 de diciembre | Modelo 210 del año anterior, si no se alquila | Propietario |
| De abril a junio | Impuesto sobre el patrimonio, cuando proceda | Propietario |
| En el plazo de un mes desde una venta | Modelo 211, la retención del 3 % | Comprador |
| En el plazo de cuatro meses desde una venta | Modelo 210 sobre la ganancia patrimonial | Vendedor |
| En el plazo de seis meses desde un fallecimiento | Impuesto sobre Sucesiones | Cada heredero |
¡Su primera consulta, GRATIS!
¿No está seguro de lo que debería estar pagando por su vivienda en España? La primera consulta es gratuita, y le diremos exactamente dónde se encuentra.
Cómo le ayudamos
- Declaraciones anuales del Modelo 210 para propietarios no residentes, con o sin ingresos por alquiler.
- Regularizar los años que nunca se presentaron, antes de que la venta los saque a la luz.
- Calcular los impuestos de una venta, incluida la retención del 3 % y la plusvalía municipal.
- Comprobar si le afecta el impuesto sobre el patrimonio, y planificar el impuesto de sucesiones.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la vivienda en España
¿Pago impuestos por una vivienda en España que no alquilo?
Sí, si es no residente. España grava una renta imputada al inmueble por el mero hecho de tenerlo, que se declara cada año en el Modelo 210. Si es residente y es su vivienda habitual, no existe ese impuesto.
¿Qué pasa si llevo años sin presentar el Modelo 210?
Se puede regularizar. La presentación tardía hecha voluntariamente, antes de que Hacienda se ponga en contacto con usted, conlleva recargos considerablemente menores que las sanciones que se aplican tras una inspección, y los años que aún pueden reclamarse son limitados. Es mucho mejor regularizar antes de vender.
¿Es la plusvalía lo mismo que el impuesto sobre la ganancia patrimonial?
No. La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno, que se paga al ayuntamiento. El impuesto sobre la ganancia patrimonial es el impuesto sobre la renta correspondiente al beneficio de la venta, que se paga al Estado. Un vendedor puede tener que pagar ambos.
¿Tendré que pagar el impuesto sobre el patrimonio por mi vivienda en España?
Normalmente no, si es su única vivienda en España y su valor está por debajo de la reducción aplicable. Quienes tienen varias propiedades o viviendas de alto valor deberían comprobarlo cada año.
¿Reduce impuestos tener la vivienda a través de una sociedad?
Rara vez, para una vivienda de uso particular. Sustituye los impuestos personales por impuestos de sociedades y añade costes contables. Puede tener sentido para carteras de inversión, pero hay que estudiarlo caso por caso antes de comprar.