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La nota simple en España:
Qué es y cómo pedirla
¿Qué es una nota simple?
La nota simple es el extracto oficial que expide el Registro de la Propiedad español. En un solo documento le indica quién es legalmente el propietario de un inmueble, qué consta exactamente inscrito y si pesa sobre él alguna carga: una hipoteca, un embargo, una servidumbre de paso o una limitación urbanística.
Es informativa y no vinculante: por sí misma no transmite la propiedad y no es una certificación. Pero es el documento que todo comprador, y todo abogado que actúa para un comprador, lee primero. En España las cargas siguen al inmueble y no a la persona, de modo que una deuda que no comprobó puede pasar a ser suya el día de la compra.
Si compra desde el extranjero y nunca ha tratado con el sistema español, este es el documento más útil que puede pedir antes de desprenderse de cualquier dinero.
¿Qué información muestra una nota simple?
El propietario registral
El nombre completo del propietario actual y la cuota de cada titular, lo que importa cuando un inmueble pertenece a varias personas o a una herencia.
La descripción del inmueble
Superficie, linderos y si incluye garaje, trastero o parcela. Son habituales las discrepancias entre esta descripción y lo que le han enseñado, sobre todo con ampliaciones y piscinas que nunca se declararon.
Cargas y gravámenes
Hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de uso y cualquier limitación inscrita sobre el inmueble. Es el apartado que con más frecuencia cambia una decisión.
Datos de referencia
El registro, el tomo, el libro, el folio y el número de finca, que identifican el inmueble sin ambigüedad.
Lo que no muestra merece saberse igual: no dice nada sobre gastos de comunidad impagados, sobre el IBI impagado ni sobre si el inmueble tiene una licencia de ocupación válida. Eso hay que comprobarlo aparte, y es parte de lo que hace un abogado de compraventas.
Cómo solicitar una nota simple (y cuánto cuesta)
Puede solicitarla en línea en el portal oficial del Registro de la Propiedad, presencialmente en el registro donde está inscrito el inmueble, o a través de su abogado. La tasa oficial es de pocos euros: es una de las garantías más baratas de una operación inmobiliaria en España.
Para solicitarla hay que identificar el inmueble, idealmente por su número de finca o su referencia catastral. Si solo tiene la dirección, el registro suele poder localizarlo, aunque en zonas rurales con direcciones imprecisas es menos fiable. Obtenemos habitualmente notas simples de los registros de Altea, Callosa d’en Sarrià, Benidorm, Calpe, Jávea y Dénia, y de cualquier otro Registro de la Propiedad de España.
El documento en sí es barato; el valor está en interpretarlo correctamente. Una nota simple está escrita en lenguaje registral español, y los asientos que más importan —una cláusula resolutoria, una servidumbre antigua, una nota de expediente urbanístico pendiente— rara vez resultan evidentes para quien la lee por primera vez.
Nota simple, escritura y Catastro: ¿cuál es la diferencia?
Nota simple
Un extracto informativo de lo que el Registro de la Propiedad dice hoy. Rápido y barato, y el punto de partida habitual.
Escritura
La escritura pública firmada ante notario. Es el propio título, el instrumento que transmite la propiedad.
Catastro
El Catastro, un registro tributario aparte que describe el inmueble físico y fija el valor catastral con el que se calculan el IBI y el impuesto de no residentes. Con frecuencia no coincide con el Registro de la Propiedad.
Las discrepancias entre el Registro y el Catastro son uno de los problemas más habituales que encontramos, sobre todo cuando se ha ampliado la vivienda. Normalmente se pueden resolver, pero es mucho más barato hacerlo antes de la compra que después. Le explicamos el panorama completo, incluidos los gastos de comprar una vivienda en España, antes de que se comprometa. La diferencia se explica con detalle en nuestro artículo sobre el Catastro frente al Registro de la Propiedad.
Qué buscamos en una nota simple antes de que compre
- Una hipoteca que sigue inscrita sobre el inmueble, aunque el vendedor diga que está pagada: la cancelación debe inscribirse, no basta con saldarla.
- Un embargo o traba anotado por un acreedor, Hacienda o la Seguridad Social.
- Una superficie registrada que no coincide con la que le han enseñado, lo que normalmente significa una ampliación no declarada.
- Titularidad a nombre de una persona fallecida, lo que significa que la herencia no se ha tramitado formalmente y puede que el vendedor todavía no esté facultado para vender.
- Anotaciones sobre expedientes urbanísticos, suelo protegido o condiciones de la licencia original. Si aparece alguna de ellas, trasladamos el caso a nuestro equipo de urbanismo.
- Una servidumbre o derecho de paso que afecta a cómo puede usar el inmueble.
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¿Piensa hacer una oferta por una vivienda en España? Obtendremos la nota simple y le diremos lo que dice realmente, antes de que se comprometa con ningún dinero.
Nuestra comprobación del Registro de la Propiedad incluye
- Obtener una nota simple actualizada del inmueble antes de que pague ninguna señal.
- Traducir y explicarle cada asiento en un lenguaje claro.
- Verificar que el vendedor es el propietario registral y está facultado para vender.
- Comprobar hipotecas, embargos y otras cargas.
- Contrastar la descripción registral con el Catastro.
- Identificar ampliaciones, piscinas y construcciones auxiliares no declaradas.
- Comprobar servidumbres y derechos de paso que afectan al inmueble.
- Confirmar la situación de los gastos de comunidad, el IBI y la licencia de ocupación.
- Asesorarle sobre cómo resolver cualquier discrepancia antes de la compra.
- Volver a consultar el registro justo antes de firmar ante notario.
Preguntas frecuentes sobre la nota simple
¿Cuánto cuesta una nota simple?
La tasa oficial del Registro de la Propiedad es de solo unos pocos euros. Es uno de los documentos más baratos de todo el proceso de compra y, dado lo que revela, la comprobación de mejor relación calidad-precio de la que dispone un comprador.
¿Puedo obtener yo mismo una nota simple?
Sí. Puede solicitarse en línea en el servicio oficial del Registro de la Propiedad o presencialmente en el registro que corresponda. La dificultad no está en obtenerla sino en interpretarla: los asientos están escritos en terminología registral española y los importantes no siempre son evidentes.
¿Es lo mismo la nota simple que la escritura?
No. La nota simple es un extracto informativo de lo que el registro consigna actualmente. La escritura es el documento notarial que transmite realmente la propiedad. Necesita la nota simple antes de comprar y recibe la escritura al comprar.
¿Qué antigüedad debe tener la nota simple?
Lo más reciente posible. Las inscripciones del registro cambian, así que obtenemos una al inicio del proceso y la comprobamos de nuevo justo antes de firmar ante notario, para asegurarnos de que no se ha inscrito nada nuevo entretanto.
¿Y si la nota simple muestra una hipoteca?
Es muy habitual y no es necesariamente un problema. La hipoteca debe cancelarse en el momento de la compra o antes, deduciendo el importe del precio y pagándolo directamente al banco. Lo que importa es que la cancelación quede debidamente inscrita, y no solo prometida.