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Lo que cuesta realmente comprar una vivienda en España
Presupueste un 10-14 % sobre el precio de compra
El precio que acuerda con el vendedor no es lo que cuesta la compra. Como regla práctica, un comprador en España debería presupuestar aproximadamente entre un 10 % y un 14 % del precio de compra además del propio precio.
El componente más importante es el impuesto de la compra, y cuál se aplica depende de si compra una vivienda de segunda mano o una de obra nueva a un promotor. El resto lo forman los honorarios de notaría, los del Registro de la Propiedad y los de abogado, todos ellos bastante previsibles.
Los compradores que solo presupuestan el precio y la señal son los que tienen dificultades poco antes de la compra. Le facilitamos un desglose por escrito para su compra concreta antes de que se comprometa a nada.
Los tipos impositivos los fijan las comunidades autónomas y se revisan periódicamente. Las cifras siguientes son orientativas; confirmamos la situación exacta de su vivienda y su comunidad.
Impuesto de la compra: transmisiones patrimoniales o IVA
Las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un impuesto autonómico. En la Comunitat Valenciana, donde se encuentra Altea, se aplica al tipo general autonómico, con tipos reducidos en circunstancias específicas, como ciertas compras de jóvenes o de vivienda habitual.
Las viviendas de obra nueva compradas a un promotor están sujetas, en cambio, al IVA al tipo aplicable a la vivienda, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Comprar obra nueva tributa, por tanto, sobre una base distinta a la de comprar de segunda mano, y los totales pueden diferir notablemente.
Una advertencia importante: el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia asignado por el Catastro. Si compra por debajo de ese valor de referencia, Hacienda puede liquidar la diferencia y girar una factura complementaria meses después. Lo comprobamos antes de que firme. El valor de referencia lo publica el Catastro para cada inmueble, por lo que puede confirmarse antes de firmar; la titularidad y las cargas, en cambio, se comprueban en la nota simple del Registro de la Propiedad. Los antecedentes de esa valoración se tratan en nuestro artículo sobre los valores de referencia de los inmuebles urbanos.
Notaría, Registro de la Propiedad y honorarios del abogado
Notaría
Los honorarios notariales están fijados por arancel y dependen sobre todo del precio y de la complejidad de la escritura. El notario autoriza la escritura de compraventa y verifica la identidad y la capacidad de las partes.
Registro de la Propiedad
Los honorarios del Registro de la Propiedad también están arancelados, y cubren la inscripción de la compra a su nombre. Hasta que esto se hace, su propiedad no está protegida frente a terceros.
Honorarios del abogado
Los honorarios del abogado cubren el trabajo independiente: comprobaciones del Registro de la Propiedad, revisión de los contratos, verificación de la situación urbanística y de licencias, cálculo de impuestos, asistencia ante el notario y la propia inscripción. Presupuestamos unos honorarios fijos desde el principio para que conozca la cifra por adelantado.
Hipoteca española
Si contrata una hipoteca española, añada los costes de tasación y de formalización de la hipoteca. Desde la reforma hipotecaria de 2019, la mayor parte de los gastos asociados recaen en el banco y no en el prestatario, pero la tasación no.
Lo que pagará cada año después de comprar
IBI
El IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, calculado sobre el valor catastral.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210), que se paga cada año aunque nunca alquile la vivienda. Es la obligación que más pasan por alto los propietarios extranjeros, y aflora años después, cuando venden.
Gastos de comunidad
Gastos de comunidad, si el inmueble forma parte de una urbanización o un edificio, que cubren el mantenimiento común, las piscinas y los jardines.
Suministros y seguros
Recogida de basuras, suministros y seguros, más el impuesto sobre el patrimonio cuando el valor de sus bienes en España supera el umbral aplicable.
Detallamos los gastos corrientes anuales junto con los costes de la compra, para que la decisión se tome con el panorama completo y no con la mitad.
¡Su primera consulta, GRATIS!
¿Quiere saber exactamente cuánto le costará su compra? Una consulta inicial gratuita con un desglose por escrito, antes de que se comprometa a nada.
Nuestra compraventa con honorarios fijos incluye
- Un desglose por escrito de todos los costes de la compra antes de que se comprometa.
- Confirmar qué impuesto de compra se aplica a su vivienda y a qué tipo.
- Comprobar el valor catastral de referencia para evitar una liquidación complementaria.
- Obtener e interpretar la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Revisar los contratos de reserva y de compraventa privado antes de que firme.
- Verificar las licencias, la situación urbanística y el certificado de ocupación.
- Comprobar si hay gastos de comunidad, IBI y deudas de suministros pendientes.
- Custodiar su señal de forma segura en nuestra cuenta de clientes.
- Acudir al notario y pagar los impuestos de la compra en su nombre.
- Inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.
- Cambiar de titular los contratos de suministros y domiciliar los pagos.
- Explicarle sus obligaciones anuales continuas como propietario no residente.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar en España
¿Cuánto debería presupuestar además del precio de compra?
Como regla general, entre el 10 % y el 14 % del precio. La principal variable es el impuesto de la compra, que depende de la comunidad autónoma y de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.
¿Es más barato comprar obra nueva o de segunda mano?
Tributan de forma distinta: las viviendas de segunda mano están sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales; las de obra nueva, al IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados. Cuál sale más barata depende de la comunidad y de las cifras, y el impuesto es solo una parte de la comparación: la calidad de construcción, las garantías y el riesgo de entrega también cuentan.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
Es un valor asignado por el Catastro que actúa como base imponible mínima. Si compra por debajo de él, el impuesto se calcula igualmente sobre el valor de referencia y Hacienda puede girar después una liquidación complementaria. Lo comprobamos antes de que firme para que no haya sorpresas.
¿Necesito una cuenta bancaria española?
En la práctica, sí. Se necesita para pagar el precio de la compra por transferencia bancaria o cheque bancario, para domiciliar los suministros y el IBI, y para recibir cualquier devolución de impuestos.
¿Son fijos sus honorarios?
Sí. Presupuestamos unos honorarios fijos por la compraventa desde el principio, para que conozca la cifra por adelantado. Sin extras ocultos es uno de los compromisos que asumimos con todos los clientes.