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Comprar vivienda en España:
Guía legal paso a paso para compradores extranjeros
Una compra que le protege desde el primer día
Comprar una vivienda en España es sencillo cuando se hace en el orden correcto, y caro cuando no. El proceso es distinto del que conocen la mayoría de los compradores en su país: las arras vinculan mucho antes, las deudas pueden seguir al inmueble y no al vendedor, y el notario que firma la escritura no está ahí para comprobarlo todo por usted.
Esta guía explica cada paso, desde que encuentra una vivienda hasta el día en que queda inscrita a su nombre, y qué conviene comprobar en cada fase. Se basa en más de cuarenta y cinco años tramitando compras para clientes extranjeros en Altea y en toda la Costa Blanca.
Antes de empezar: tres cosas que preparar
Su número NIE
Sin él no puede firmar ante notario, pagar los impuestos de la compra ni abrir una cuenta bancaria española. Obtenerlo puede llevar semanas, así que debe ser el primer paso, no el último.
Una cuenta bancaria española
En la práctica la necesita para pagar el precio, los impuestos y los gastos anuales, y para domiciliar los suministros y los tributos locales.
Si estará en España para firmar
Si no, un poder notarial permite a su abogado completar la compra por usted, desde el contrato privado hasta la inscripción.
También conviene fijar el presupuesto pronto. Cuente con aproximadamente un 10 % a un 14 % sobre el precio en impuestos y gastos, y si necesita una hipoteca española, obtenga una aprobación previa antes de comprometerse a entregar ninguna señal.
Paso 1: la reserva
Cuando se acuerda un precio, el agente suele pedir un pago de reserva para retirar la vivienda del mercado, normalmente de unos pocos miles de euros. Lea lo que firma. Algunos documentos de reserva son simples recibos; otros ya contienen condiciones que le vinculan.
No pague nunca una reserva sin saber si es reembolsable y en qué circunstancias. Lo ideal es que el pago se haga a la cuenta de clientes de un abogado, o con una cláusula escrita que lo devuelva si las comprobaciones jurídicas no resultan satisfactorias.
Paso 2: las comprobaciones jurídicas antes de comprometerse
Este es el paso que le protege, y debe hacerse antes de firmar el contrato privado y pagar la señal principal, no después. Una revisión jurídica adecuada comprende:
- Titularidad y cargas. Obtenemos la nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar quién es el propietario y si el inmueble soporta hipotecas, embargos u otras cargas.
- Descripción. El Registro, el Catastro y el propio inmueble deben coincidir. Las ampliaciones, piscinas y anexos no declarados son habituales en la Costa Blanca.
- Situación urbanística. Si la vivienda y sus ampliaciones se construyeron con licencia, y si hay expedientes urbanísticos abiertos contra ella.
- Ocupación. La licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad cuando proceda, que también es necesaria para contratar los suministros.
- Deudas. Los gastos de comunidad y el impuesto local (IBI) impagados pueden pasar al nuevo propietario. Solicitamos un certificado a la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética, que debe facilitar el vendedor.
- La residencia fiscal del vendedor, porque un vendedor no residente genera para el comprador la obligación de practicar una retención (véase más abajo).
Paso 3: el contrato privado y la señal
Cuando las comprobaciones son satisfactorias, comprador y vendedor firman un contrato privado de compraventa y el comprador entrega una señal, normalmente el 10 % del precio. En España suele estructurarse como arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, debe devolverla duplicada.
El contrato debe fijar el precio, la fecha de la compraventa, lo que se incluye en la venta, quién paga cada gasto y qué ocurre si queda algo pendiente sin resolver. Es el documento más importante de la compra. La escritura que se firma después ante notario normalmente refleja lo que dice, así que aquí es donde se gana o se pierde su posición.
Paso 4: la compraventa ante notario
El día de la compraventa, ambas partes, o sus representantes, firman la escritura pública de compraventa ante un notario español. Se paga el resto del precio, normalmente por transferencia bancaria o cheque bancario, y las llaves se entregan ese mismo día.
Qué hace el notario y qué no hace
El notario verifica la identidad y la capacidad de las partes, consulta el Registro de la Propiedad justo antes de la firma, les lee la escritura y se asegura de que la operación es legal. Pero el notario no actúa ni para el comprador ni para el vendedor. No investiga el historial urbanístico de la casa, el estado del edificio ni si el contrato le protege. Eso es trabajo de su propio abogado.
Paso 5: impuestos e inscripción
- Impuesto de la compra. Las viviendas de segunda mano pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales; las de obra nueva compradas a un promotor pagan IVA más actos jurídicos documentados. Debe pagarse en el plazo de un mes desde la compraventa.
- Registro de la Propiedad. Después se presenta la escritura para su inscripción. Hasta que esté inscrita a su nombre, su propiedad no está protegida frente a terceros.
- Cambio de titularidad. Los suministros, el IBI y los gastos de comunidad se ponen a su nombre y se domicilian.
Comprar a un vendedor no residente: la retención del 3 %
Comprar sobre plano o una vivienda de obra nueva
Cuando compra a un promotor, todo pago hecho antes de la entrega debe estar protegido por un aval bancario o un seguro a su nombre. Sin garantía, no hay pago. También debe comprobar que existe la licencia de obras y, en la entrega, que se ha concedido la licencia de primera ocupación. Lo explicamos con detalle en nuestra guía para comprar con seguridad una vivienda sobre plano.
Los errores que más caros salen a los compradores extranjeros
- Firmar una reserva o un contrato privado antes de hacer las comprobaciones jurídicas.
- Dar por hecho que el notario lo ha comprobado todo.
- Declarar un precio inferior al valor catastral de referencia y recibir meses después una liquidación complementaria.
- Comprar un inmueble con ampliaciones no declaradas o una piscina construida sin licencia.
- Olvidar la retención del 3 % cuando el vendedor es no residente.
- Pasar por alto las obligaciones anuales. El IBI, los gastos de comunidad y, para los no residentes, el Modelo 210 cada año, aunque la vivienda nunca se alquile.
¡Su primera consulta, GRATIS!
¿Se plantea comprar en Altea o en la Costa Blanca? Su primera consulta es gratuita. Le diremos qué conviene comprobar de la vivienda que tiene en mente, antes de que pague nada.
Cómo le ayudamos
- Revisar el documento de reserva y el contrato privado antes de que firme nada.
- Una comprobación jurídica completa de titularidad, cargas, urbanismo, licencias y deudas.
- Obtener su NIE y preparar un poder notarial si no puede viajar.
- Acudir al notario, pagar los impuestos e inscribir la vivienda a su nombre.
- Cambiar de titular los suministros y organizar sus obligaciones anuales como propietario.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España
¿Necesito un abogado para comprar una vivienda en España?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. El notario no le representa y no investiga la vivienda, y el agente inmobiliario cobra si la venta sale adelante. Un abogado independiente es el único profesional de la operación cuya misión es proteger al comprador.
¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda en España?
En una vivienda de segunda mano, normalmente entre seis y diez semanas desde la reserva hasta la compra. Se tarda más si hace falta una hipoteca, si hay que obtener primero el NIE o si las comprobaciones revelan algo que debe resolverse antes de firmar.
¿Puedo comprar una vivienda en España sin viajar?
Sí. Con un poder notarial, otorgado en un consulado español o ante notario en su propio país, su abogado puede firmar el contrato y la escritura, pagar los impuestos e inscribir la vivienda a su nombre.
¿Cuánto es la señal al comprar una casa en España?
Primero un pequeño pago de reserva y, después, normalmente el 10 % del precio al firmar el contrato privado. En las arras penitenciales, el comprador pierde la cantidad si se echa atrás, y el vendedor la devuelve duplicada si es él quien se echa atrás.
¿Pueden comprar vivienda en España los extranjeros?
Sí, no hay restricciones por nacionalidad para comprar una vivienda en España. Solo en unas pocas zonas clasificadas de interés para la defensa nacional los compradores de fuera de la UE necesitan una autorización militar, y lo comprobamos cuando procede.